北京楼市新政“认房不认贷”执行10天后，呈现出市场热度先升后降、不同阶段特征各异、买家群体多元、政策影响深远且持续、土地端开发商信心建立、市场走向受多种因素影响等特点，具体真相如下：
新政10天分为两个阶段，第一阶段是新政第一个周末，第二阶段是新政第一个完整周。第一阶段到访和成交普遍能达到平时的2 - 3倍；第二阶段到访和成交热度有所下降，但仍能达到平时的1.5 - 2倍左右。
具体项目成交情况：
梧桐山语上周到访509组，认购87套。
璀璨时代上周到访508组，成交57套。
中建璞园521组到访，51组成交。
绿城沁园319组到访，21套成交，新访客户占比达79%左右。
从9月1日至9月10日，华润系列项目粗统计至少卖出30亿。
中建在房山的几个项目持续热销，学府印悦这周认购21套，国贤府认购15套，京西春和认购18套。
上周报备和带看量有所下滑，但市场转化率高，买家进场信心足，敢看、敢谈、敢下定。
新政第二阶段热度没有2月份小阳春火爆。以中建智地学府印悦为例，2月份小阳春周中到访平均50 - 60组，周末到访150 - 160组；本次新政第二阶段，周中到访30 - 40组，周末到访110 - 120组。
2月份火爆是口罩积压需求释放，更像虚不受补、回光返照的市场，需求释放后因外部环境不稳定，信心坍塌。而今年9月份是真正有刚性需求、改善需求的买家在试探，随着政策刺激产生资产重新配置想法。
以华润系列项目为例，9月入场买家有三种情况：
500 - 800万总价为主的项目，北清橡树湾、西红门橡树湾，上周认购分别达到3亿和4亿左右。
800 - 1500万总价为主的项目，如和光悦府、和光瑞府认购金额约在1 - 1.5亿左右。
1500万以上高改项目，北京瑞府 + 悦府至少卖了6 - 7个亿。
对应的三类人群分别是：被限贷政策误伤的买家；需要完成卖一买一的买家；手里有钱，需要政策给信心的买家。
市场表现不及预期，但对信心重构影响深远，当下市场信心贵如油。
政府如同老派稳健的项目操盘手，工具箱里有认房不认贷、解除限购、调整利率、调整普宅线等诸多道具。若出组合拳可能导致市场暴涨，投资客入场，真正买房人错过机会，这不是政府想看到的。
政府为使市场持续稳定向好，会一点点释放政策，保证利好消费者，让买房人在不同节点入场都能享受红利，直到市场信心被重新拉升，楼市平稳进入正向循环。
近期北京楼市上架不少土地，即将在月底开拍，如朝阳十八里店、昌平北绍洼、丰台南苑的地块并非良配，但地块被激活后都有几家开发商在研究，曾经底价拿地的地块这轮或许需要竞拍。
土地市场热度原因包括开发商要补货、房企要进来避险以及受政策感召激情进场。
政策持续影响至少2个月，且会跌跌撞撞、不断波动向好，因为信心建立需要周期，人们心理上觉得政策还未放到底。
例如广州降利率，各大二线城市解除限购，会使更多人关注一线城市和北京，思考北京是否会降利率、放开限购，从而产生等待情绪，导致北京网签有一波小下降，在靴子落地后反转。
最近疯传北京除城六区 + 亦庄 + 通州外，会在十一之前解除限购，传言并非空穴来风。
上周发改委召集北京楼市不少大房企开座谈会，包括中海、华润、龙湖、保利、城建、中建等，主要谈新政影响及预期，透露出上头对一道政策对市场影响力大小有预期，没指望也不想来一记神仙手；北京发展以减量为前提，但主要减城六区，不排除给城六区外区域松松口子。
市场持续向好最终需要二手房成交量活跃起来，因为多数买家需要卖一买一，二手房不活跃，持续利好就不会断。
认房不认贷对朝阳海淀等强区影响最大，对房山顺义等地利好弱一些，原因是买家们更倾向于在总价不变的情况下，牺牲面积换来板块的升级，如原本只能买国贤府120平的买家，在政策利好下选择西红门橡树湾89平。
开发商都在跑量，不会涨价，在这个节点作妖的开发商要掂量是否在反向帮助竞争对手去化。
